Ha mostanában gondolkodtál lakás bérlésen, biztosan tapasztaltad, milyen nagy a kereslet, és ehhez képest mennyire alacsony az ár-érték arányban megfelelő kínálat.

Aki diákként otthon, vagy kollégiumban lakott, azt váratlanul érheti az albérletpiac jelenlegi helyzete. Sajnos egy nagyon rosszul szabályozott, “oldjátok meg magatok” szituációról van szó, ami sem a tulajdonosoknak (főbérlő) sem a bérlőknek (albérlő) nem jó. Ezért sajnos mindkét oldalon történnek visszaélések.

Ezzel az összefoglalóval szeretnék neked segíteni, hogy legyen rálátásod a piacra, legyél sokkal tájékozottabb, mint a nagy átlag, és ezzel szerezz magadnak előnyt a keresés során. A költözésről ebben a begyezésben írtam.

(Mielőtt félreértenéd, nincs saját ingatlanom és nem vagyok ügyvéd. Én is egyszerű bérlő vagyok, akinek hamarosan ismét aktuális lesz a keresés, úgyhogy év vége felé egy csomó új információval fogom bővíteni a blogot. Emellett érdekel a téma, és szeretek róla olvasni.)

1. Értsd a lakáskiadás hátterét

Felmegyek facebookra, nézem a kiadó lakásokat, és hihetetlen az a stílus, amit a kommentek között olvasok. Azért hihetetlen, mert látszik az indulatos hozzászólásokon, hogy minimális információval sem rendelkeznek. Úgyhogy én most az elején fogom kezdeni: nem azért, mert sajnálni kell a tulajdonosokat, hanem mert megfelelő tudással és hozzáállással jobb feltételekkel tudsz albérletet találni. És itt a te pénzed a tét.

Mindjárt belemegyek a részletekbe, de előbb tisztázzuk az albérlet fogalmát. Az albérlet a legtöbb esetben nem szól másról, mint hogy egy magánszemély, akinek van egy saját tulajdonú ingatlana, a haszon reményében kiadja egy másik magánszemélynek (a bérbeadó-bérlő cég is lehet, de maradjunk a jellemzőbb esetnél). A lényeg, hogy neki van valamije, amit átenged használatra, azért cserébe, hogy az bevételt termeljen neki. Ezért mondjuk azt, hogy ez egy befektetés.

Viszont, mint minden befektetésnek, ennek is van kockázata. Képzeld el, hogy sok befektető jóval kockázatosabbnak tartja az ingatlanba való befektetést, mint például a részvény vásárlást!

Akármilyen őrültségnek is hangzik, azért vannak átgondolandó érvek:

• a részvényeknek van egy ára, azon megveszed egy kattintással, aztán bármikor eladhatod - egy ingatlan vétele és eladása jóval bonyolultabb, hosszadalmasabb folyamat
• bérlőt kell találni, keresni, vitatkozni, aztán ha egy-két hónapig üresen áll a lakás, akkor is fizetni kell a rezsijét, illetve ott van a felújítás, a bútor vásárlás, a közös költség
• emellett a hozam sem feltétlenül magasabb, hiszen ha egy nagyobb értékű berendezés tönkremegy, vagy a bérlő nem fizet, de ki sem költözik (a legnagyobb félelem), az elviheti több hónap nyereségét

Ettől függetlenül sok embernek megéri, különben nem lenne ennyi kiadó lakás. De ott vannak például azok, akik külföldre mentek dolgozni, és az itt maradt (sokszor hitelre vett) lakásukat adják ki. Tehát van, aki kényszerből keres bérlőt.

2. Ismerd meg a lehetőségeid

Az előző részben tisztáztuk, mi az albérlet, és miért létezik.

Most lássuk a jogi részt. Előre készülj fel, hogy ami a jogszabályokban van, sokszor teljesen más, mint amit te igazságosnak érzel. De pont azért, hogy az előnyödre fordíthasd, ismerned kell legalább az alapvető dolgokat.

Mivel - ahogy korábban is írtam - az egész albérlet piac viszonylag szabályozatlan, nagyon fontos, hogy a tulajdonos és a bérlő között megfelelő szerződés szülessen.

Mit jelent az hogy megfelelő? Hogy mindkét fél érdekeit képviseli. Nem kell megfogadnod, de én azt tanácsolom, hogy keress egy ügyvédet, aki segít a felkészülésben és a szerződés átnézésében (igen, lehet, hogy 10-20.000 forintod bánja, de a kaució ennél lényegesen több, nem is beszélve a rengeteg idegeskedésről, amit egy rossz szerződés képes okozni - tapasztalat).

Mit csinálj, ha foglalót kérnek? Elég gyakori (Budapesten legalábbis, vidéken még nem hallottam róla, de írjatok friss infót, hogy korrekt legyen a cikk), hogy a magas jelentkezőszám miatt a tulajdonos azt mondja, hogy foglald le a lakást egy adott összeggel (ált. egyhavi kauciónak megfelelő összeg). Bár ezt hivatalosan inkább adásvételi szerződéseknél alkalmazzák, előfordul bérlemény esetében is. Fontos, hogy írjatok erről valamilyen papírt (foglaló szerződés minta).

Lássuk be, az egyhavi kauciónak megfelelő előleg nem sok biztonságot ad: ha úgy gondolja, a tulaj simán kiadhatja a lakást másnak, eltekintve attól, hogy ilyen esetben neked az összeg duplája járna vissza. Úgyis tudja, hogy ekkora összegért nem fogsz pert indítani.

Mivel tudod még bebiztosítani magad?

Jobb, ha nem egyedül mész megnézni a lakást, legalább egy tanút vigyél magaddal.

A kiállás, határozott fellépés is sokat jelent. Ehhez nem árt, ha utánanézel az alapvető információknak, beszélsz egy ügyvéddel, képben vagy az aktuális hírekkel (pl. eltörölték az eho-t). A tájékozottsággal a tulajdonos tudtára adod, hogy nem vagy könnyen megvezethető, így talán kisebb eséllyel fog átverni.

Szintén jó tanács, hogy győződj meg arról, valóban a lakás tulajdonosa az, aki kiadja neked az ingatlant. Ezt a következőképpen teheted meg:

• Kérj le egy tulajdoni lap másolatot a Földhivatal online felületén: 

• Ezután kérd el a tulajdonos személyi igazolványát, és nézd meg, hogy azonos-e a tulajdoni lapon szerelő személlyel. Ha nem, vagy több tulajdonos is van, akkor a távol maradók írjanak meghatalmazást a jelenlévőnek: szerepeljen rajta az is, hogy melyik ingatlan ügyében intézkedik, címmel, hrsz.-mal

A szerződés, amit végül írtok, legyen hosszú, részletes és mindenre terjedjen ki. Soha ne írd alá a helyszínen - előtte vidd haza kinyomtatva (vagy a bérbeadó küldje át emailben), és mutasd meg egy ügyvédnek. Ne félj ellentmondani a tulajdonosnak, vagy belekérdezni a részletekbe. A te pénzedről van szó, ezét leginkább a te érdeked, hogy ne verjenek át.

Ha már ezt is borzasztó körülményesnek érzed, akkor készülj, mert a bérbeadó is támasztani fog feléd igényeket. És itt nem arról van szó, hogy mihez vagy joga, meg mi igazságos, hanem arról, hogy egy szerződés két fél megállapodása, tehát az lesz benne, amiben a felek megegyeznek.

Ha már aláírtad a szerződést, senkit sem fog érdekelni a sértettséged.

Ne hidd, hogy ezt azért írom, mert annyival okosabbnak képzelem magam, vagy egyetértek a rendszerrel. Pont azért mondom ezt, mert szerintem én már az összes hibát elkövettem, amit lehet. Mentem szerződés nélkül, lenyúlták a kaucióm, fizettem a javításokért meg a kazán átvizsgálásért, szóval nagyon jól ismerem a kőkemény valóságot.

De elismerem, hogy akkor még teljesen tájékozatlan voltam, nem vettem igénybe ügyvéd segítségét és semminek nem néztem utána. Így magamat is hibásnak tekintem.

3. Ismerd a másik oldalt

Szóval, vissza ahhoz, hogy mit kérhet tőled a tulaj:

• Személyit, lakcímkártyát.
• Kauciót (óvadék a jogi neve) - nem javaslom, hogy a Polgári törvénykönyv ide vonatkozó részét elolvasd, hacsak nem ez a hobbid. A kevésbé megszállottaknak találtam egy remek cikket, ami nagyon jól összefoglalja a lényeget.
• “Közjegyzős izét”: közjegyző előtt a köthettek bérleti szerződést, illetve kilakoltatási szerződést (/ közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat), de ez utóbbi a tulajdonosnak jó: azt jelenti hogy ha egyszer is elmaradsz a fizetéssel, azonnal kirakhat. Olvass utána, mert sok tulajdonos a bérlővel fizetteti ki ennek a díját.
• Külföldi mintára van, ahol kérnek jövedelemigazolást, esetleg folyószámla kivonatot - nehéz ebben állást foglalni, mert egyik oldalról nagyon nem szívesen mutatnám meg ezeket egy idegennek, másrészt ha nekem lenne egy lakásom, amit kiadnék, én is szeretném tudni, hogy fizetőképes-e, aki kiveszi.

Emellett nem baj, ha érted, mi zajlik a bérbeadók fejében, mik a legnagyobb aggodalmaik. Egészen máshogy mész megnézni egy lakást, miután elolvastál egy ehhez hasonló cikket.

Összefoglalva

Egyelőre ennyit magáról a keresésről és a szerződésről. Szerintem így is elég hosszú és tömény cikk lett. Remélem, azért lesz aki végigolvassa, és a fentiek segítenek, hogy megússzák az álmatlan éjszakákat, az idegeskedést, és egyáltalán a félelmet, ami az egész albérlet-piacot belengi. Sok a probléma, de csak úgy tehetünk ellene, ha tanulunk róla és visszajelzéseket adunk a tulajdonosoknak.

Ígérem, hogy amint aktuális lesz a költözés, írok ehhez a cikkhez folytatást. Addig is mindenkinek sok sikert és kitartást kívánok egy jó bérlemény (és egy együttműködő bérbeadó!) megtalálásához.

Ha szívesen tennél hozzá valamit, vagy javítanád, ne tartsd magadban! Várom a friss infót, tapasztalatot a hozzászólások között.